Многие из вас даже и не слышали, что такое «закон о комплексном развитии территорий — КРТ», кроме специалистов архитекторов и градостроителей, которые сталкиваются с этим в своей работе. На первый взгляд он не представляет интереса для обывателя, но в приближении закон касается каждого в нашей стране. В этой статье я расскажу «что такое» КРТ, разложу об особенностях его применения и как «оно» разрушает институт частной собственности. КРТ — это правовой инструмент, который регламентируется градостроительным кодексом РФ, регулирующий освоение застроенных территорий. Если говорить человеческим языком, то этот закон позволяет заниматься комплексным девелопментом в сложившейся градостроительной среде, минуя права собственников. Почему он стал нужен? Трактовку ответа можно описать с двух позиций: официальной и реальной. Официальная постановка целей изложена в законе — ГрК РФ (Градостроительный кодекс РФ) в 10-й главе, 64-й статье. Цели, условно можно разделить на три пункта: Комплексное, эффективное и устойчивое развитие территорий Обеспечение достижения целевых показателей по национальным проектам Привлечение внебюджетных источников финансирования для развития территорий города Развитие застроенных территорий города сложный процесс. В городах нет земли, которая не принадлежала бы кому-либо, и застройщику приходится учитывать права и интересы других собственников. Это накладывает ограничения на комплексность конечной застройки, что приводит к так называемому точечному строительству, так нелюбимому в России. Городская среда на таких территориях может получаться несвязной и не интегрированной в общий градостроительный контекст, повышается нагрузка на общественные блага, вроде сетей, дороги и инфраструктуру, так как новый объём застройки не был рассчитан на существующие предельные нагрузки на инфраструктуру. Могут возникнуть проблемы с сервитутами, когда новый жилой комплекс будет связан с улицей через чужой участок, что чревато конфликтами. Для решения всех этих проблем был разработан закон КРТ. Он позволяет комплексно освоить застроенную территорию, чтобы нивелировать вышеназванные проблемы и более эффективно распорядиться ценной городской землёй. Так это видит законодатель и государство в идеализированном образе. Если мы говорим о реальных целях, то всё вышесказанное к ним относится, но фокус смещается на проблемы иного рода. Интересантами данного инструмента выступают чиновники и крупные девелоперы. Для чиновников это способ повысить свой KPI [кпэ – ключевые показатели эффективности] за счёт достижения целевых объёмов по нацпроектам, по которым оценивается их эффективность на местах. Чем больше будет построено квадратных метров жилья, тем более эффективным будет считаться сити-менеджер. Также чиновникам важно привлечь негосударственные средства для освоения территорий, чтобы не тратить бюджетные деньги на ЛОБ (локальные общественные блага) вроде дорог, сетей, благоустройство и социальные объекты. Застройщик по договору КРТ обязывается взять на себя часть издержек на развитие территории, получив при этом послабления с точки зрения законодательства и более высокие предельные объёмы жилья. На территориях КРТ часть нормативов намеренно не действует и ими можно пренебречь, что позволяет повысить плотность застройки и применять уникальные планировочные решения. Девелоперу это выгодно, потому что он получает вкусный большой кусок земли, который будет осваиваться не один и не два года. Он освобождается от головной боли с собственниками, так как по закону их можно выселять. Его издержки уменьшаются и он остаётся в большом выигрыше. Жилой комплекс «Новый Оккервиль» в Кудрово, Санкт-Петербург И тут у многих может возникнуть вопрос, а не коррупция ли это. Я бы ответил, что да, это узаконенная коррупция и делёж города между крупными игроками. Как устроен механизм КРТ? Государство в лице муниципалитета, региона или федералов определяет зону КРТ, которая потом торгуется застройщикам под освоение. Ни для кого не секрет, что провинциальные строительные компании являются локальным олигархатом, которые давно срослись с муниципальной властью, чьи агенты сидят на всех ведущих позициях, как в администрации, так и в собрании депутатов. Часто даже главы городов являются ставленниками крупного строительного бизнеса, что для регионов России не редкость. По итогу мы получаем ситуацию, где застройщики через своих лоббистов во власти выбивают зону КРТ, чтобы её эффективно застроить и «срубить бабла». При этом, по закону, любых собственников, кроме участков с новыми многоквартирными домами, можно выселить и изъять их земли. Для нежилых помещений выбора просто нет, государство вправе изъять землю в свою пользу и владелец не сможет ничего с этим поделать. С жильём всё сложнее, но если почитать закон, то собственники тоже не защищены от выселения. Индивидуальные дома можно снести, поменяв зонирование в ПЗЗ, аварийное жильё расселяется и сносится без согласия собственников. Старые и плохие многоквартирные дома тоже можно снести по закону. Только у относительно новых домов появляется возможность с помощью собрания собственников отказаться от выселения и сноса. Квартал «Красный просвещенец» — комплекс жилых деревянных двухэтажных домов в Нижнем Новгороде, построенный в 1920-х годах кооперативом из сотрудников Госбанка, производственных союзов и пр. Приведу пример из Нижнего Новгорода, где по закону о КРТ собрались реновировать территорию квартала «Красный просвещенец», состоявший из деревянных домов 20-х годов прошлого века, имеющих значимую для города историческую ценность. Ещё в нулевых годах один застройщик пытался освоить эту территорию, но жители её отстояли, однако, с появлением закона о КРТ в 2020 году, над кварталом нависла новая угроза. Его включили в «Программу комплексного развития территорий», как пилотный проект реализации нового закона. Министерство выбрало эту территорию из-за невзрачных деревянных домов, которые находились в центре города и не представляли никакой ценности в глазах чиновника. Когда об этом узнали жители и городские активисты, началась борьба за квартал. Им удалось отстоять смену зоны в ПЗЗ города, которую власти пытались провести «в тайне» от жителей. При этих изменениях стало бы возможным без собрания собственников снести дома и расселить жильцов по новому закону. Так как дома были не аварийные, государству пришлось пойти по пути проведения собрания собственников на согласие участия в программе. Стоит сказать, что не все жители хотели оставаться в деревянных домах, но большинство собственников отказались от участия в проекте КРТ. Таким образом проект не состоялся и сейчас пересматривается. Это позитивный кейс, когда жителям и городским активистам удалось отстоять своё право собственности перед государством, но в России уже есть ряд кейсов, где власти смогли провести реновацию по закону КРТ. Район Парнас в Санкт-Петербурге Этот закон не конституционный и нарушает право на неприкосновенность частной собственности. Он разрушает сам институт, которого и так не осталось в России. Как можно инвестировать в недвижимость в стране, где тебя могу выжить с твоей земли с помощью государственной дубины, чтоб какой-то приближённый к власти застройщик «хапнул бабла» с вкусного участка города?! Никакие благие цели, вроде комплексного и эффективного развития территорий не могут оправдать нарушения прав граждан. Этот закон опасен, так как в нашей стране гражданские институты только формируются после развала СССР, где у людей не было права на частную собственность. И весь тот болезненный прогресс, достигнутый за трудные 30 лет перечёркивается ради интересов крупного капитала — олигархата. А потом все удивляются, почему наши граждане не считают даже свой дом своим и не хотят отвечать за всё, что находится за порогом их квартир, не говоря о городе и стране. Именно из-за этого многие уезжают из России в юрисдикции, где с правом всё в порядке, и есть возможность заниматься долгосрочными инвестициями и планированием жизни. Наличие здоровых гражданских институтов очень важно, так как оно обеспечивает то самое устойчивое развитие страны. Институт частной собственности и её неприкосновенность — самый важный институт из всех, так как только при его наличии страна может развиваться и привлекать капитал, при любом устройстве государства. Люди, зная, что их собственность защищена, могут заниматься долгосрочным планированием, параллельно расширяя зону своей ответственности на улицу и город, а бизнес будет меньше бояться инвестировать свои деньги в страну, зная, что их активы надёжно защищены. К сожалению в России пошли по другому пути, что привело к тем последствиям, которые мы можем наблюдать сейчас. На мой взгляд этот закон должен быть отменён по причине, что он нарушает конституцию РФ и права граждан. Это самая настоящая диверсия не только простив гражданского общества, но и будущего страны. Понятно что в России нет права и конституции, как легитимного общественного договора, ведь закон работает только для чиновников, а для всех остальных есть государственный произвол. Но в будущем, когда наше поколение будет исправлять ошибки прошлого, придётся что-то делать не только с этими законами, но и с их последствиями. Мы будем вынуждены заново культивировать институт частной собственности, чтобы дать людям уверенность в себе и в завтрашнем дне, чтоб разрозненный народ впервые превратился в гражданское общество. А что касается городов, то в них самое важное — люди. Неважно, какими они придут на распутье истории, важнее, каким к нему придёт общество, чтобы сделать правильный выбор и не пойти по очередной петле прошлых ошибок. ■ An_arch_ist [ телеграм ]. 26 марта 2023 г.